До 1 января 2027 года разрешается заключать комплексные контракты, объединяющие в одном договоре подготовку проектной документации, выполнение инженерных изысканий и работы по строительству, реконструкции, капремонту

Федеральный закон № 507-ФЗ от 28.12.2025 г. продлил до 01.01.2027 г. возможность заключать комплексные контракты. Договор объединяет несколько видов деятельности: подготовку проектных документов, выполнение инженерных изысканий, реконструкцию, строительство, капремонт и поставку необходимого для эксплуатации оборудования.

Порядок заключения

Перед подписанием контракта проводится предварительная подготовка. Разрабатывается задание на проектирование, в котором указываются сроки, технические требования, бюджет. Документ утверждается заказчиком.

Для объектов федерального значения проводится ценовой и технологический аудит. Анализируются дедлайны, стоимость и обоснованность вложений. После получения положительного заключения осуществляется согласование с надзорными органами.

Второй этап — закупка. Извещение публикуется в информационной системе (ЕИС). Выбирается поставщик, который должен иметь:

• аналогичный опыт в течение последних трех лет;
• допуски саморегулируемых организаций;
• достаточные финансовые ресурсы;
• специалистов (проектировщиков, инженеров, строителей).

Завершающий шаг — подписание. В договоре указывается график мероприятий, твердая цена, порядок оплаты и ответственность сторон.

Этапы исполнения

1. Инженерные изыскания. В течение трех-шести месяцев по каждому виду работ (геодезическим, экологическим, геологическим, гидрометеорологическим, археологическим) составляется отчет.
2. Проектирование. На протяжении полугода-года разрабатывается документация, эскизный проект. После их утверждения, необходимо пройти государственную экспертизу.
3. Строительство, капремонт, реконструкция. Осуществляется подготовка площадки, монтаж инженерных систем, благоустройство, возведение сооружений, отделка. Минимальный срок работ — один год.

На четвертом этапе проводится приемка объекта с участием подрядчика, заказчика, надзорных органов. Подписывается соответствующий акт и выдается разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Ценообразование

При подписании договора фиксируется твердая цена. Оплата вносится частями: до 30% от общей стоимости авансом, платежи по завершению каждого этапа, окончательный расчет после приемки. Вычисления производятся по методикам Минстроя.

Финансирование осуществляется из федерального, муниципального, регионального бюджета, из средств частных инвесторов и через кредитование. С целью контроля расходов организуется аудит сметной документации, мониторинг затрат. Предоставление контролирующим органам отчетов обязательно.

Изменение условий

Корректировки допустимы в случае возникновения обстоятельств, которые не зависят от участников: изменения цен на строительные материалы, эпидемии, стихийного бедствия, введения новых техрегламентов, обнаружения на площадке скрытых дефектов.

Заинтересованная сторона направляет другой уведомление с обоснованием, подтверждающей документацией, расчетами. Далее необходимо пройти согласование (для объектов федерального значения требуется решение Правительства, региональных проектов — высшего должностного лица субъекта, муниципальных — главы образования). Составляется дополнительное соглашение с новыми параметрами.

Преимущества договоров «под ключ»

• Срок реализации снижается благодаря параллельному выполнению этапов проектирования, изысканий, строительства и отсутствию перерывов между подписанием контрактов;
• Администрирование упрощается из-за единого контроля качества, сотрудничества с одним подрядчиком;
• Издержки уменьшаются, так как совершается меньше закупок;
• Заказчик получает общую гарантию на весь объем работы, поскольку исполнитель несет повышенную ответственность.

Кроме того, модель позволяет снизить издержки на логистику и применять инновационные технологии.

Причины отмены комплексных договоров

В январе 2027 года вероятны три сценария:

1. Возврат к раздельным контрактам на строительство и проектирование.
2. Переход на международные стандарты «под ключ» с ответственностью подрядчика и фиксированной ценой.
3. Использовать комплексный подход будет разрешено только для определенных объектов (инфраструктуры, соцкультбыта).

Одна из причин изменения модели — исполнитель отвечает за все этапы работ. Возможность заказчика влиять на процесс ограничена. Если подрядчик не справится с рисками (например, геологическими условиями, ошибками в проектировании, ростом цен на сырье, задержками поставок), результатом может стать увеличение стоимости контракта, срывы дедлайнов, банкротство предприятия.

Другие основания для отмены

• Проблематично рассчитать сроки реализации и итоговую стоимость. На параметры могут повлиять экономические кризисы, изменения законодательства, форс-мажоры. Особенно это актуально для нестандартных и сложных объектов;
• Не у всех компаний достаточно ресурсов для реализации проектов «под ключ». Заказчики ограничены в выборе, происходит монополизация рынка, которая негативно влияет на цены и конкуренцию;
• Отсутствует четкое правовое регулирование (например, в части изменения условий при возникновении непредвиденных обстоятельств);
• При инфляции фиксированная стоимость становится невыгодной для исполнителя, что может привести к срыву проекта.

Опыт применения таких договоров выявил проблемы, которые делают подход менее эффективным, чем мультилот или EPCM, где заказчик принимает активное участие в управлении.

До конца 2026 года сохраняется возможность заключать комплексные контракты, которые позволяют оптимизировать строительные процессы, повысить качество работ, снизить сроки реализации. 01.01.2027 г. право на использование модели будет ограничено, что потребует от участников рынка адаптироваться к новым условиям и пересмотреть подход к управлению проектами.

Получить доступ к документам