Эскроу-счета для ИЖС: к чему готовиться подрядчикам

С марта 2025 года при строительстве частных жилых домов можно будет применять механизм оплаты через эскроу-счета. При такой системе расчётов деньги заказчика до окончания строительства блокируются на счёте в уполномоченном банке. Чтобы забрать их оттуда, нужно представить в кредитную организацию сведения о регистрации прав на возведённый дом. Использование этой схемы возможно при соблюдении условий, прописанных в законе № 186-ФЗ от 22.07.2024.

Основные положения

Применение эскроу-счетов при строительстве индивидуальных домов не является обязательным. Решение об использовании этого механизма принимают стороны: заказчик строительства и подрядная организация, осуществляющая строительные работы.

Заключать договоры с оплатой через счёт эскроу сможет подрядчик, который соответствует следующим критериям:

• является юридическим лицом или гражданином со статусом индивидуального предпринимателя;
• зарегистрирован в информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и получил соответствующий идентификатор в порядке, установленном приказом Минстроя России;
• разместил в указанной системе обязательную информацию.

Земельный участок, предназначенный для возведения дома, должен находиться в собственности, в аренде или в безвозмездном пользовании у заказчика.

Размещение сведений в ЕИСЖС

Подрядчику будет необходимо размещать общую информацию в открытой части ЕИСЖС, к которой предоставляется свободный доступ, а сведения по конкретным договорам – в закрытой части системы, доступ к которой ограничен.

Размещению в открытой части ЕИСЖС подлежат:

• данные о подрядчике: наименование компании или личные данные ИП, сведения о госрегистрации, контактные данные, код ОКВЭД, а также информация о коммерческом обозначении, которое будет использоваться в рекламе подрядов на ИЖС;
• информация о проектах домов, которые компания (ИП) может построить, в том числе: об основных характеристиках домов, примерной стоимости и ориентировочных сроках их возведения, а также сведения об используемых типовых проектах или домокомплектах;
• сведения об уполномоченном банке для открытия счетов эскроу.

В закрытой части системы размещаются сведения:

• о заключённом договоре строительного подряда (сюда же нужно будет внести информацию об изменении или расторжении договора, а также об окончании работ и оформлении передаточного акта);
• о заказчике строительства;
• о земельном участке, на котором возводится дом, с указанием его кадастрового номера;
• об уведомлениях, предусмотренных ст. 51.1 и 55 ГрК;
• о постановке построенного дома на кадастровый учёт и регистрации права собственности заказчика на этот объект.

Порядок и сроки внесения данных в ЕИСЖС, состав сведений и другие требования к их размещению установит Правительство РФ.

Особенности договора

Примерная форма договора строительного подряда на ИЖС с использованием эскроу-счёта будет разработана Минстроем России, пока она не утверждена. Однако ключевые особенности такого соглашения прописаны в законе. Помимо прочих существенных условий, обязательных для договора строительного подряда, в текст нужно будет включить:

1. Обязанность заказчика открыть эскроу-счёт в уполномоченном банке.

Если у подрядной организации есть кредит на строительство, это должен быть банк, в котором он оформлен. В отсутствие кредита стороны самостоятельно определяют уполномоченную кредитную организацию.

2. Способ госрегистрации права собственности на построенный дом: по заявлению уполномоченного органа либо одной из сторон.

В первом случае в договоре нужно будет закрепить, кто из сторон и в какой срок направляет в уполномоченный орган уведомления о том, что строительство завершено, и о соответствии объекта нормативным требованиям.

Если за госрегистрацией будет обращаться одна из сторон, надо прописать в договоре, на кого из них возлагается эта функция, сроки подачи документов в регистрирующий орган, а также обязанность предоставить второй стороне выписку из ЕГРН.

3. Другие условия, значимые для конкретной ситуации.

Например, если дом будет возводиться из домокомплекта, можно предусмотреть, что заказчик сам приобретёт его у производителя и передаст подрядчику. В этом случае стоимость домокомплекта в цену договора подряда включаться не будет.

Порядок расчётов

Общий порядок расчётов с использованием счёта эскроу следующий:

1. Заказчик вносит плату по договору на счёт в уполномоченном банке после его подписания. С этого момента он считается исполнившим свою обязанность по сделке.
2. Средства находятся на счёте в течение определённого срока, который не может превышать срок окончания строительства больше чем на 6 месяцев. В течение этого времени они застрахованы, при наступлении страхового случая возмещение составит 100 % суммы до 10 млн рублей.
3. В течение 5 рабочих дней после того, как в уполномоченный банк будут представлены сведения о госрегистрации права собственности на новый дом, кредитная организация перечисляет деньги подрядчику либо направляет их на погашение его кредита.

Если во время исполнения договора цена меняется, стороны должны в 5-дневный срок представить в банк подтверждающие документы. После этого у них будет ещё 5 рабочих дней, чтобы заключить дополнительное соглашение об изменении суммы на счёте.

Если заказчик откажется от сделки до того, как истёк срок размещения денег на счёте эскроу, они будут распределены между сторонами согласно достигнутым ими договорённостям, а в случае спора – по решению суда. Чтобы банк перечислил деньги на счета подрядчика и заказчика, потребуется подать совместное заявление с приложением соглашения либо заявление одной из сторон с приложением судебного акта, вступившего в силу.

Новый закон начнёт действовать с 1 марта 2025 года. К этому времени должны быть приняты все подзаконные акты, необходимые для реализации механизма использования эскроу-счетов в ИЖС. Соответствующие проекты уже находятся в разработке профильных ведомств.

Попробовать Техэксперт для ИЖС бесплатно