Капитальный ремонт МКД: новые требования к подрядчикам и усиление контроля

Федеральным законом № 238-ФЗ в Жилищный и Градостроительный кодексы России внесены изменения, усиливающие контроль за проведением капремонта в многоквартирных домах (МКД). Они ограничивают круг лиц, которые вправе осуществлять ремонтные работы, а также вводят строительный контроль за этой деятельностью. Новые нормы распространяются на капремонт общего имущества, осуществляемый за счёт средств специализированного фонда в соответствии со статьёй 166 ЖК РФ.

Кто сможет проводить капремонт

После вступления в силу новой редакции ЖК РФ проводить работы по капитальному ремонту МКД смогут только организации или ИП, состоящие в саморегулируемой организации (СРО) в сфере строительства, проектирования, инженерных изысканий.

СРО – некоммерческая организация, объединяющая субъектов определённой профессиональной деятельности и включённая в соответствующий государственный реестр. Функции и полномочия таких организаций установлены специальным законом № 315-ФЗ, а также отраслевым законодательством, регулирующим конкретную сферу.

Строительная СРО в соответствии со статьёй 60.1 ГрК субсидиарно отвечает за неисполнение или некачественное исполнение её членами обязательств по подрядным договорам в пределах четверти компенсационного фонда. Она же обеспечивает выполнение гарантийных обязательств в случае ликвидации организации, входящей в состав СРО. Закрепление в кодексе требования об обязательном членстве подрядчика по ремонту МКД в саморегулируемой организации дополнительно защитит интересы жильцов дома.

Условие о членстве в СРО не распространяется на подрядные организации, имеющие статус унитарного предприятия, а также на государственные и муниципальные учреждения, заключившие договор с исполнительными органами власти любого уровня.

Оформление договорных отношений

В законе теперь прямо закреплено, что для проведения капремонта МКД должен быть заключён договор строительного подряда. Раньше такое требование отсутствовало, а договоры со строительными организациями заключались на возмездное оказание услуг или (и) выполнение работ. 

Введение нормы об оформлении правоотношений, связанных с капитальным ремонтом МКД, договором строительного подряда – логичное решение, соответствующее сути такой сделки. Оно позволяет прописать в договоре условие о строительном контроле, распределить риски случайного уничтожения или повреждения имущества, а также закрепить другие условия, характерные для подрядного договора в сфере строительства.

Если фонд капремонта конкретного дома формируется на спецсчёте, общее собрание собственников при принятии решения о проведении ремонтных работ должно определить лицо, которое от их имени будет заключать договор с подрядчиком.

Строительный контроль

Новая редакция статьи 166 ЖК РФ связывает организацию контроля за проведением ремонтных работ со способом формирования фонда капремонта соответствующего МКД.

Если взносы собственников аккумулируются на счёте регионального оператора, строительный контроль за проведением капремонта может осуществлять:

• региональный орган исполнительной власти, наделённый такими полномочиями;
• подведомственное ему бюджетное либо автономное учреждение, которому передана указанная функция.

Если средства на капремонт дома перечисляются жильцами на специальный счёт, возможно два варианта:

• строительный контроль возлагается на уполномоченный орган или учреждение, осуществляющее эти функции в отношении МКД с фондом на счёте регоператора;
• собственники отказываются от контроля со стороны уполномоченного органа, и он осуществляется по общим правилам, закреплённым в ст. 53 ГрК, то есть лицом, ведущим работы, застройщиком (заказчиком), техзаказчиком или привлечёнными лицами.

Общий порядок будет действовать и в тех случаях, когда региональные власти не определили уполномоченный орган по контролю за капитальным ремонтом МКД.

Условие о порядке осуществления строительного контроля, органе или организации, которая будет этим заниматься, прописывается в договоре подряда.

Рассмотренные изменения вступают в силу с 1 сентября текущего года и будут применяться к договорам, заключаемым после этой даты.

Попробовать Техэксперт для домоуправляющих компаний бесплатно