Ответственность застройщиков перед дольщиками: последние изменения отраслевого закона

Государственная Дума РФ внесла в Закон № 214-ФЗ изменения, касающиеся гражданско-правовой ответственности застройщиков по договорам с участниками строительства (далее – ДДУ). После начала действия новой редакции к ним будут применяться только те меры, которые предусмотрены отраслевым законом. Законодательство о правах потребителей, которое раньше широко использовали для защиты дольщиков, теперь будет распространяться на эту сферу правоотношений только в части, не отрегулированной 214-ФЗ. На что с учётом новых реалий смогут рассчитывать пострадавшие граждане – разбираемся в статье.

Чем вызваны изменения

На протяжении долгого времени застройщики по ДДУ отвечали перед гражданами, вложившими средства в строительство, по двум законам: о долевом строительстве (№ 214-ФЗ) и о защите прав потребителей (№ 2300-1). При ненадлежащем качестве объекта потребитель мог требовать применения мер, предусмотренных обоими нормативными актами. По мнению авторов законопроекта, такая ситуация приводила к «двойной ответственности» застройщиков. Предложенные ими изменения были призваны консолидировать меры ответственности на уровне отраслевого закона.

Итоговая редакция закона содержит исчерпывающий перечень мер, которые будут применяться к застройщикам, нарушившим права дольщиков. При этом содержание этих мер также претерпело изменения.

Гарантийный срок

Компания, ведущая строительство по 214-ФЗ, в итоге должна передать участнику ДДУ готовый объект надлежащего качества, соответствующий проекту и всем нормативным требованиям. Если в рамках гарантийного срока дольщик обнаружит в переданном ему помещении недостатки, он вправе предъявить требования об их устранении, снижении цены или возмещении расходов на самостоятельное устранение проблем.

Срок гарантии указывается в ДДУ, но не может быть короче срока, установленного законом. В прежней редакции 214-ФЗ он составлял 5 лет (за исключением инженерного оборудования), теперь минимальный период гарантии уменьшили до 3 лет. Исчисляться он по-прежнему будет со дня передачи объекта.

Размеры неустойки

Дефекты, обнаруженные участником ДДУ в период действия гарантии, должны быть устранены застройщиком в согласованные сторонами сроки. Если этого не произошло, дольщик вправе требовать выплаты неустойки в виде пени.

До внесения рассматриваемых изменений размер пени исчислялся на основании правовых норм о защите потребителей и составлял 1 % от цены договора либо от стоимости работ, необходимых для устранения дефектов.

В новой редакции статьи ссылку на Закон № 2300-1 убрали, а ответственность застройщика за невыполнение требований участников ДДУ прописали непосредственно в отраслевом законе. Неустойка теперь будет рассчитываться исходя из 1/300 ставки Центробанка России за каждый день просрочки. Базой для расчёта является:

• по общему правилу – стоимость расходов на устранение недостатков либо сумма возмещения;
• если жильё из-за выявленных дефектов строительства непригодно для проживания – цена договора.

Если стороной ДДУ выступает гражданин, купивший помещение для личных нужд, пеня взыскивается в двойном размере. При этом она не может превышать общей суммы расходов на устранение недостатков.

После вступления изменений в силу новый порядок расчёта будет применяться для начисления неустойки по всем договорам, в том числе заключённым ранее.

Ответственность сторон за нарушение ДДУ

В соответствии со статьёй 10 Закона № 214-ФЗ в новой редакции сторона, нарушившая условия ДДУ, обязана:

• выплатить контрагенту неустойку в соответствии с отраслевым законом и договором;
• возместить убытки в части, превышающей размер неустойки.

Для граждан-потребителей закреплены дополнительные гарантии:

• они вправе взыскать с застройщика моральный вред, причинённый по вине последнего. Размер возмещения определяется судом и не зависит от величины имущественных требований;
• если суд поддержал имущественные требования дольщика, которые застройщик отказался удовлетворять добровольно, с компании дополнительно взыскивается штраф 5 % от присуждённой суммы. Стоит отметить, что по Закону № 2300-1 этот штраф составляет 50 % от суммы взыскания, то есть эта норма, очевидно, не улучшит положение пострадавших граждан.

Изменения в Закон № 214-ФЗ уже одобрены Советом Федерации. В случае подписания Президентом РФ новая редакция начнёт применяться совсем скоро – с 1 сентября текущего года. Изменения затронут не только будущих дольщиков, но и граждан с действующими ДДУ. В спорной ситуации они будут ограничены в размере неустойки и штрафа по сравнению с прежними правилами. А в новых договорах, вероятнее всего, будет закрепляться более короткий гарантийный срок, что также сократит возможности граждан по защите своих прав.

Попробовать Техэксперт для застройщиков бесплатно