С 1 апреля заработала норма, освобождающая от обложения НДС работы подрядчика

С 01.04.2025 г. работы, выполняемые застройщиками согласно договору подряда с применением эскроу-счетов, освобождаются от НДС (налога на добавленную стоимость). Правило касается контрактов с физлицами, заключенными согласно положениям Федерального закона от 22.07.2024 №186-ФЗ.

Для чего внесены изменения

Цель нововведений — сделать более доступными объекты ИЖС, снизив на них цену. Налоговая нагрузка на девелоперов снизится, и, как следствие, сумма НДС не будет закладываться в себестоимость недвижимости. Таким образом, цена на дома уменьшится примерно на 18%.

Однако, по мнению экспертов, данная мера носит больше компенсационный характер и не повлечет существенного снижения стоимости зданий. Объясняется это нехваткой рабочей силы, инфляционными рисками, ценой материалов, затратами, связанными с льготным кредитованием и эскроу-счетами.

Освобождение от налога возместит комиссию, уплачиваемую банкам за оформление семейной ипотеки. Например, если траты составляют 3,5 млн руб., то НДС равен 630 000 руб. Минимальна комиссия за предоставление льготной ссуды — 4% от стоимости объекта (при цене жилья 6 млн руб., необходимо перечислить банку 240 000 руб.). Средства, которые ранее использовались для уплаты НДС, теперь покрывают расходы на комиссию.

В каких случаях действует освобождение от НДС

Правило распространяется на договора подряда, в которые включено условие, обязывающее иметь эскрой-счет с целью уплаты цены контракта. Счет должен быть открыт в организации, которая предоставила подрядчику целевой кредит. Если заем не оформлялся, банк для размещения средств выбирается по договоренности между сторонами.

Эскроу-счет требуется для учета и блокировки поступивших от заказчика денег. Кроме того, он нужен для расчетов и передачи средств подрядчику в соответствии с положениями договора.

Обязательным условием такого способа взаимодействия между клиентом и строительной компанией является возведение дома на земле, которая:

• находится у физлица в собственности;
• предоставлена гражданину в безвозмездное пользование;
• используется заказчиком на основании договора аренды.

Что такое механизм счетов эскроу

При данном варианте взаиморасчетов клиент или банк, предоставляющий ипотеку, вносит деньги, которые замораживаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. То есть компания-застройщик получает оплату за завершенный объект. Пока не окончено строительство, средства остаются в собственности покупателя.

Если будет нарушен срок сдачи здания, строительная организация признает себя банкротом или клиент решит расторгнуть договор с девелопером, деньги с эскроу-счета вернут ипотечному банку или покупателю.

Как доказать право на льготу

Законом не предусмотрен специальный перечень подтверждающих документов. Застройщик вправе предоставить:

• контракт строительного подряда с гражданином;
• справку из информационной системы, в которой содержатся сведения о возведении объектов ИЖС;
• выписки об использовании эскроу-счетов.

Если компания одновременно осуществляет облагаемые налогом (строительство инфраструктурной или коммерческой недвижимости) и освобожденные от НДС (возведение жилых домов с использованием эскроу-счетов) работы, ведется раздельный учет операций.

Можно ли отказаться от льготы

Застройщик не обязан пользоваться привилегией, если для него это нецелесообразно с экономической точки зрения. Для отказа следует:

1. Составить соответствующее заявление. Форма — произвольная.
2. Обратиться в налоговый орган, где организация зарегистрирована. Сделать это нужно не позднее первого числа первого месяца того квартала, с которого планируется уплачивать НДС.

Согласно п. 5 ст. 149 НК РФ, срок отказа от льготы не может быть менее 12 месяцев.

С 1 апреля 2025 г. подрядчики, которые возводят жилые дома, освобождаются от НДС. Чтобы воспользоваться льготой, необходимо проводить взаиморасчеты с применением эскроу-счетов. Земля под строительство должна принадлежать клиенту (право собственности, безвозмездного пользования, аренды). На возведение инфраструктурных и коммерческих объектов новые правила не распространяются.

Получить доступ к нормативке по строительству